涵生轩

再谈房价

房价是什么时候开始大涨的？暴涨的主要原因是什么？房价会降下去吗？

回顾一下中国大陆的房地产开发历史，并不是一件很难的事。从二十世纪八十年代后期中国开始出现“房地产开发公司”起，到现在不过是二十几年的时间。而开始时的房地产开发也主要是为企事业单位服务的，除去“外销房”以外，并没有多少面向社会公众个人的房屋销售。九十年代，国家开始试行房改政策，将单位分配的房屋卖给个人，定价虽低但职工购买力有限，房改推行迟缓。同时各国有单位仍然采用“集资建房”的方式解决和改善职工住房。外资企业职工因收入市场化、国际化，开始有能力自我购房。1995年以后国家加大了房改力度，1998年6月，国务院决定，党政机关停止实行40多年的实物分配福利房的做法，推行住房分配货币化。1998年7月1日，在中国一直延续实行的住房福利制度，做为制度宣告结束。虽然原定为6月底的实施截止期，在各地有不同程度的推后，但到2000年年底，全国的房改基本告一段落。

1998年到2000年，是机关单位抢购住房的高潮，各单位为了抢搭房改的末班车，来不及自建，争风夺秒地集中采购。那个时期“卖楼的”造就了许多千万富翁（当时的物价水平）。当时给销售人员的提成可达5%。销售人员如果争取到了一个单位的购买，那就等于说：卖出去一栋楼，自己可以拿到一层楼。而一个大单位甚至可能同时买几栋。房价在那个时期有了一次迅速上升。

其后，应该说直到2004年，房价处于一个相对平稳的时期。一来，国有企业职工刚分到住房，要还房贷，而工资远没有市场化，所以没有太多新的购买力；二来，单位已经不能再买，集团消费大幅削弱了。第三，那个时期是股市的低潮，赔钱的股民情绪低落。第四，一个很重要的因素是，那个时期还有很多单位在搞职工集资建房。

集资建房存在两种方式： 一是单位职工集资建房方式。单位提供国有划拨土地，由单位和职工共同集资缴纳建房款，再委托建设单位开发建设。由于建造过程中可以减免许多房地产开发商必须要缴纳的配套税费及利润，所以国家也一直把单位职工集资建房纳入福利分房这种制度体制中。也就是说，如果你承租了公房且有资格购买房改房，你就没有权利再集资建房，反之亦然。由于一些地区出现部分单位以集资合作建房名义，变相搞住房实物福利分配或商品房开发等问题。故建设部发文，自自2006年08月14日起，停止审批党政机关集资合作建房项目。但国有企业或事业单位的集资建房政策没有取消，但审查已严格控制。 

另一种就是个人集资建房方式。即由居住在同一城镇区域的在不同单位工作的职工通过政府牵头组织成一个社会团体(城镇住宅合作社)，再由职工集资建造房取得住宅，比如说安居工程就是其中的一种。这种方式也一直是国家鼓励与支持，但由于缺乏法律与行政法规的立法，且与地方政府通过利用国有土地经营城市和创造财富的执政理念冲突，因此，目前几乎所有地方政府都对此持消极态度。目前国家实际上已经否决了该方式，而取代的是廉租制度、经济适用住房政策和限制商品房政策。

目前市场上炒的非常火热的个人集资建房，就是许多想改善自己居住环境但由资金不足的人组成一个群体，通过个人集资去购房国有土地再委托开发商建造房屋的一种行为。从法律上分析，这种集资建房实质上就是变相的商品房买卖关系，并非法律意义上的集资建房。（该部分文字摘自张东伟）

2005年起，房价开始了一轮持续的大幅上涨。主要原因是：第一，国民经济进入新一轮的快速增长，土地需求急增；第二，房改完成后，各单位开始执行“货币分房”，职工的工资有了住房补贴这一大项，收入明显增加。第三，国有企业的股权改造加快进行，一批国有企业开始股份制、上市，分配机制趋向市场化。能源、电力、金融等行业的职工工资迅速增加。第四，股市复苏，赚了钱的股民受财富效应的影响开始投资房地产。第五，房价持续上涨下，炒房者的示范效应带动购房热。第六，非常重要的原因，单位集资建房审批从紧直至取消，所有的购房者被推向市场。必须看到，集资建房的成本价严重制约着房地产开发商的商品房定价，也影响着商品房的消费人群。没有了集资房，房地产开发商们没有了价格的约束，可以随意定价了。第七，国家开始出台政策，要求房地产开发商“须具有相应的开发资质”，此门槛越来越高。终于，主要城市的市场被“有资质的”开发商垄断了，他们在06年后迎来了垄断利润时代，可以为所欲为了。第八，巨大的贸易顺差带来的外汇储备增加，在强制结售汇制度下，带来了硬性的、巨额的本币投放，央行的货币供应量主要靠央票实现，数额越滚越大，控制越来越难，造成了市场货币供应过剩，大量资金需要一个出口，房地产、股市成了两个交相辉映的突破口。这种状况直到去年开始狠调存款准备金率后才得以改变。可以看到，股市与房市同时下降了。

还没写完。下一篇想写一下：谁希望房价跌下来？